九游娱乐-武汉卓尔士气高昂，准备在广州恒大主场取胜

　　文/谢逸枫

　　时光如水武汉卓尔士气高昂，准备在广州恒大主场取胜，岁月如梭。弹指之间，一年即过。照惯例，老谢每到年末都会总结当年中国楼市年度十大关键词，回顾过去一年中国楼市变化与解读，今年亦不例外。2016年中国楼市年度十大关键词排列次序分别为土地市场、住宅市场、楼市政策、房企、房地产市场制度。按照影响力与房地产市场最具有代表性的关键词则是分别为地王、双限双竟、新房东、调控收紧、首付贷、房价暴涨、去库存、城市分化、行业垄断、房地产税。为什么老谢会这样排列，主要是基于2016年房地产市场的特殊性，即地市、房市、政策市过火过热，房企疯狂不理性，贷款市场失去合理性，长效与制度改革的推进，住房、土地、税收、金融制度与供给侧结构性改革、市场变化的实际情况而定2016年中国楼市年度十大关键词。

　　1.地王

　　2016年是中国土地招拍挂实施十五年以来土地市场史上“地王”、“三高”[高单价、高溢价、高总价]地块最多的年份，真是地王猛如虎，堪称2016年地王年。老谢专门给地王说成是面粉贵过面包，面包改做蛋糕，这就是地王的内涵升级。地王，这是市场最不愿意提起的词，因为地王是中国楼市最火爆的关键词，应该安排在第一位，这是不可还击的，不管有人是否因此不高兴。地王包括城市地王、城市区域地王，由于地王的统计数据不全或者是统计数据没有出来，只统计到2016年前11月份的大概数量。截至到2016年前11月全国共有248块地王，超过前两轮地王总数，央企国企则是创造地王、制造地王的最大金主、黑手、幕后人，所谓的国进民退最合适。

　　2.双限双竟

　　所谓“双限双竞”，即限销售房价和成交地价、竞成交地价和人才住房面积、或按置房面积、或保障房面积。竞买人报价达到最高地价限价时，有意继续竞买的竞买人由竞地价转为向上竞人才住房面积或按置房面积或保障房面积。最为不可思议的是还附加条件为，出让宗地项目建成后，商品住房必须严格按限定的销售均价和最高销售单价进行销售。出让宗地商品住房销售时不得强制搭售其他服务、产品，不得捆绑装修，且规定销售后且自小业主取得分户不动产登记证书之日起5年内不得转让。当然这些房子的属性不是保障房，还是属于商品房。北京、上海、广州、深圳、南京、合肥等热点城市，采用“控地价限房价”的出让方式，为防止购买后短期内投资炒房出售牟利，参考自住房、两限房及经济适用房再上市有关规定，明确购买后五年内不得出售。

　　3.新房东

　　房企变房东，成为新房东，这是非常奇怪的转型，说房企转型做房东自持时代来临。严格意义上讲，这不是房企该干的事情，是被政策逼的。苦逼的房企，政策的无奈，住宅自持等于不让房企赚钱。一方面是住宅讲的就是短、平、快的销售营利模式，因为政府一次性收取土地出让金。另一方面是非住宅、商业土地，可以收取土地出让金时，收取商业地产所产生的产业、企业等方面租金收益。由于国务院为去库存，提出住房租赁市场与“租售并举”制度，导致在土地出让时，增加武汉卓尔士气高昂，准备在广州恒大主场取胜了这样的条件。2015年年底的中央经济工作会议明确指出，要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。

　　2016年12月4日，北京市规划国土委在官网公示了获胜方案和中标开发商。万科50亿元竞得海淀永丰18号地块，万科住总联合体59亿元竞得海淀永丰19号地块，中铁36.75亿元竞得大兴黄村21号地块。和11月16日、17日首创、天恒、中粮联合体中标的海淀20号地块一样，这几宗地块将均由开发商100%自持，只租不售，住宅持有年限拟定为70年，“商业自持比例10%、住宅自持比例100%”的代价收入囊中。其他3宗也都名花有主。11月25日北京市住建委发布的相关通知，对于“限房价、竞地价”地块自持部分年限的规定，自持商品住房应全部用于对外租赁，不得销售，持有年限与土地出让年限一致，住宅土地的使用期一般为70年。这意味着地产商取得土地后将可能永远不能销售，只能出租。

　　按照4宗地块将70年持有出租，部分房企之前的政策宽松预期将基本落空，考验房企资金与现金流及运营、管理能力。从变现角度看，途径只有租金或者股权整体转让。从解决的办法看，长期出租[自持的自管模式]、交于第三方机构运营管理[代管、托管模式]、一次性获得房租[资产管理公司积极介入，通过折现的方式，估算租金的现值，进而一次性回笼资金，这样现金流的压力会小一点]。政府出台这样的拿地规则，就是希望通过这样方式让开发商转型，未来自持商业、写字楼乃至公寓都将是大趋势。按照当前的形势计算，以70年租金与税费成本计算的话，除非发生严重的通货膨胀，否则房企收益与利润回报非常低。2014年全国租金总体收入1万亿元人民，而全国商品房销售额

　　4.调控收紧

　　面对房价过快上涨，沪深2016年3月25日发布限购政策。其后，北京重启9070政策。京沪深开启年内首波调控。到2016年12月7日，针对一线与热点二三线城市的已经打出三波调控冲击波，第六轮房地产市场局部调控期来临。第一波是单个政策调控。3月25日-9月30日，以限购、公积金贷款、商业银行贷款首付提高。第二波是组合拳政策调控、升级。10月1日-8日，以限购、限贷、限价、限签、限售、商业银行贷款首付提高为主。第三波是单个政策调控加码。11月5日-12月7日，以公积金贷款首付、限购的社保和个税缴存年限、商业银行贷款比例、土地出让限制条件、房企融资等方面加码为主。

　　与几年前“一刀切”不同，因城施策、一城一策成为新一轮调控显著特征。自2016年3月25日正式开启第六轮中的第三轮收紧型调控风暴以来，到12月7日实施楼市调控的城市达到34个城市，其中4个一线城市（北京、上海、广州、深圳），23个二线城市（三亚、青岛、南宁、中山、长沙、惠州、芜湖、苏州、厦门、杭州、南京、天津、郑州、成都、无锡、济南、合肥、武汉、珠海、福州、东莞、佛山、南昌），7个三四线城市（廊坊市、固安县、大厂回族自治县、香河市、三河市、吴江、昆山）。

　　5.首付贷

　　“零首付”听说过，这是美国人的发明，最后导致次贷危机，也就是2008年的全球金融危机武汉卓尔士气高昂，准备在广州恒大主场取胜；“首付贷”也听说过，这是中国人的发明，始作俑者在深圳，实际是互联网金融P2P配资的变种，最后理所当然成为政府打击的对象；“负首付”则是最新的发明，同为中国人的香港人的发明，其实就是新旧按揭一起来，贷款额度可以超过新楼的估值，泡沫如果破的话，银行倒血霉。新鸿基地产为了推售最新的100个单位的楼盘，发明创造了这种“-20%的首付”，简单地讲，买家在买新楼时可连同旧物业一同抵押，按揭贷款最高可达新买入单位售价的120%，条件是旧有物业估值达新楼售价之70%以上，按揭计划中95%贷款用于新单位的付款，25%用于偿还原有物业按揭。

　　什么是首付贷？简单说就是你去买房，首付不够，他们借给你凑首付的钱，就是首付贷。换到投资人角度看，你投到平台上的钱，借给了那些首付都需要贷款的买房人。首付贷分有抵押和无抵押两种，涉及的金额与场外配资规模超1万亿。向买房人发放首付贷的机构形式有3种：一是开发商或房产中介机构，通过自营的互联网金融平台向购房者提供首付贷款服务；二是开发商或房产中介机构与第三方互联网金融机构合作，由前者提供购房首付贷款需求，后者提供资金贷款；三是互联网金融机构独立提供贷款服务。之后，受到监督部门的严厉打击的，包括部分中介机构、开发商、小额贷款公司、互联网金融平台等，只要是涉及发放用于购房首付款的贷款的行为，都有可能遭遇当头一棍。

　　事实上，早在2016年3月份，副行长潘功胜对首付贷公开表态称，央行与相关部门一起，结合即将开始的互联网金融的专项整治活动，对房地产中介机构、房地产开发企业以及他们与P2P平台合作开展的金融业务进行清理和整顿，打击为客户提供首付贷融资、加大购房杠杆、变相突破住房信贷政策的行为。在实际操作中，首付贷的问题一直没有得到从根本上的解决。有多家银行因为首付贷而遭到银监会的处罚。4月份某银行深圳分行因循环额度个人消费信用贷款被挪用做个人住房按揭首付被罚40万元。9月底，房屋首付比例再度上调，使得一部分买房者对于凑首付的问题着急上火，动辄数百万元的购房款，多出的5%首付款并不是小数字，使得已经签约房屋买卖合同或者刚需购房人对于首付贷仍存幻想。

　　6.房价暴涨

　　2016年，这轮房价暴涨的根源是政策刺激+货币超发+资产荒+流动性过剩+买房买地杠杆加杠杆+供需与资源不均衡+土地供应负增长+全民买房。究竟房价暴涨有多么的厉害，已经超过过去6年平均6%平均值，翻一倍。其一是全国房价。前10月全国商品房均价7602元/平方米，同比上涨11.4%，住宅均价7339元/平方米，同比上涨12.3%，商业用房均价同比上涨3.3%，写字楼均价同比上涨15%。而2015年前10月，全国商品房均价6827元/平方米，同比上涨7.1%，住宅均价同比上涨9.3%，商业用房均价同比下降3.6%，写字楼均价同比上涨5.1%。2015年全年，全国商品房均价6792元/平方米，同比上涨7.4%，住宅均价同比上涨9.1%，商业用房均价同比下降2.6%，写字楼均价同比上涨9.6%。

　　其二是70大中城市房价看。环比看，2016年10月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅1.1%，相比9月份1.8%的增幅有明显回落态势。在连续15个月同比下跌后，2015年12月房价首次出现同比正增长。同比看，2016年1-10月份增幅处于不断扩大的态势，到10月份增幅为10.4%。随着未来几个月房价环比的继续上涨，预计同比增幅将继续扩大。热点城市看，在本轮房价上涨过程中，深圳率先上涨，涨幅最大，以近87%的涨幅，高居全国第一，纯属带头大哥。其次是上海，累计上涨56%。随后是厦门51.4%、南京49.4%、合肥47.6%、北京41.3%。这五个城市，可称为房价上涨的第二阵营，涨幅之大，在各自城市的房价上涨史上，20多个城市可谓史无前例。后面是杭州34.2%、广州32.0%、无锡28.0%、天津27.9%等

　　其三是本轮70城房价总涨幅从2015年5月环比翻红之后，到2016年9月份，到底有多大?整体来看，70城平均房价指数自2015年4月出现最低点142.9 ，到2016年9月为156.8，涨幅为9.7%。按照城市来看，涨幅最大的是深圳、上海和厦门，分别为86.6%、56%和51.4%。有21个城市大于70城平均值，其中大部分来自东南沿海。本轮房价上涨，70城市大致可以分为5种类型：1、领涨。涨幅在50%以上，上涨启动最早，涨幅最大，启动之后房价指数保持高斜率上涨，深圳、上海属于这类城市。2、急涨。涨幅在30%-55%，房价分为两个阶段，第一阶段是2015年4月-2016年2月，上涨比较温和，涨幅较小，此时对于第1类城市大涨持观望态度，第二阶段是2016年2月开始，房价开始加速上涨，此阶段涨速可以追上第1类城市，主要城市有厦门、南京、合肥、北京、杭州和广州等。

　　3、跟涨。涨幅在10%-30%，房价在2016年之前基本不动，从2016年2月份开始直接上涨，主要是位于领涨类城市周边或者区域中心城市，上涨溢出效应十分明显。主要城市有无锡、天津、福州、郑州、武汉、惠州、石家庄、济南、南昌、宁波、青岛、长沙和南宁。4，小涨。总涨幅在0-10%，始终保持温和上涨，涨幅小于70城平均值。这类城市在70城中占比最大，达到55%。5，微跌。涨幅为负的城市。三大城市群的情况，京津冀城市群、长三角城市群、珠三角城市群涨幅分别为19.7%、27.7%和43.5%。按照全国各区域划分，全国七个区域，涨幅最大分别是三个城市群所在的三个区域：华南、华东和华北，平均涨幅分别为18.4%、16.9%和13.2%，全部跑赢平均值，华中涨幅8%排名居中，西南、西北和东北涨幅排名靠后。

　　2015年，在支持刚需、改善型需求以及去库存的宽松政策基调下，中国楼市整体持续复苏。无论是从官方权威数据，还是从研究机构的数据来看，2015年房价均以涨势收尾，且一线城市房价涨幅继续遥遥领先。2015年12月份，70个大中城市新建商品住宅价格同比综合平均涨幅为7.7%，高于上月1.2个百分点。四个一线城市同比涨幅依然明显高于其他城市，除深圳（47.5%）涨幅最大外，上海、北京、广州分别上涨18.2%、10.4%、9.2%。2015年12月份新建商品住宅价格延续上月走势，环比持续小幅上涨，70个大中城市新建商品住宅价格环比综合平均涨幅较上月扩大0.01个百分点。从中住288指数来看，2015年12月，代表全国一手房交易价格指数的中国城市住房价格288指数为1109.7点，与2015年1月的1080.5点相比，上涨29.2点，全年涨幅为2.70%。

　　根据国家统计局公布的数据来看，12月份，70个大中城市二手住宅价格同比综合平均涨幅为7.6%，高于上月1.4个百分点。同比价格变动中，最高涨幅为42.6%（深圳），最低为下降8.6%（锦州）。四个一线城市依然领涨，除深圳同比涨幅最大外，北京、上海、广州涨幅分别为20.8%、11.7%、11.7%。其他上涨城市涨幅在0.2-6.3%之间。2015年12月，代表全国二手房交易价格指数的中国城市住房价格288指数--二手房价格60指数为1094.5点，与2015年1月的1084点相比，上涨10.5点，全年涨幅为0.97%。本轮房价上涨的拐点出现在2015年5月期间，无论是一手房还是二手房，其环比涨幅均在5月由负转正，如果之前的连跌称为楼市冬天，那么5月的环比翻红似乎宣布楼市进入春天。

　　7.去库存

　　2015年12月21日，中央经济工作会议闭幕，将“去库存”纳入明年武汉卓尔士气高昂，准备在广州恒大主场取胜我国确定的五大经济任务之一，并将农业转移人口等非户籍人口在就业地落户、鼓励各方购买库存商品房出租、鼓励房企降价，以及取消过时的限制性措施等手段一并祭出。中央提出去库存，将其列为2016年全国经济工作的五大目标之一：去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板。其后，各省出台去库存政策，下发文件。今年以来，全国商品房待售面积持续下滑，说明去库存初见成效，因此老杨将2016称为去库存元年。从数据分析的角度，单看待售面积下滑，还不够深入，将销量增速与库存增速相比较，才能洞悉库存变化的内在运行机制。从10月末的商品房库存量来看，已连续八个月出现减少，去库存效果显现，其中住宅去化效果最为明显，而商办类依然堪忧。

　　2014年以来降准降息、降首付比例、提高公积金利用率、提供税费优惠……从2015年至2016，我国在楼房去库存方面的政策屡屡发力。政府调控房地产市场的政策工具主要有四个:一个是税收政策，一个是信贷政策，一个是限购政策，一是购房政策。2016年去库存十大措施看，1.深化户籍制度改革，推动以新市民为主的住房制度改革，建立购租并举的住房制度；2.大力发展住房租赁市场；3.大力推进棚改货币化安置；4.实施公租房货币化；5.用好住房公积金；6.推进跨界地产发展；7.改进调控方式，要和国土部门一起把好土地供应闸门，促进房地产业转型发展；8.实施精准促销；9.加强风险防范，推进企业兼并重组；10.加强小区物业管理，提升物业服务水平。各市县还要进一步制定出台配套政策，大力支持住房消费，促进商品房去库存。

　　2016年10月末，全国商品房待售面积69522万平方米，比9月末减少90万平方米。其中，住宅待售面积减少328万平方米，办公楼待售面积增加43万平方米，商业营业用房待售面积增加104万平方米。尽管前三季度国有建设用地供应同比继续下降，但住宅地价却快速上涨。数据显示，前三季度全国国有建设用地供应31.88万公顷，同比下降4.6%，降幅较上半年略微扩大2.3个百分点，但与去年同期降幅相比明显收窄；房地产用地7.10万公顷，同比下降7.8%。全国土地出让面积14.31万公顷，同比下降4.8%；合同成交价款2.28万亿元，同比增长24.8%。全国土地市场呈现出总量趋稳、区域分化的运行态势，全国房地产市场用地分化明显，去库存与高地价并存，调控难度加大。毫无疑问，2017年三四线城市继续去库存。

　　8.城市分化

　　纵观全国房地产市场，分化已经成为最主要的特征，且分化不断加深，其中城市、供应、房价、成交、库存、房企分化最明显。热点城市高烧不断的同时，三四线城市楼市仍然比较低迷。表明如今全国总库存量要高于去年末的水平。楼市的高库存量主要集中在三四线城市，以上数据表明，楼市仍将处于较为漫长的去库存过程中。房地产市场在不同城市表现为过热和趋冷。我国楼市面临的问题，也需要通过供给侧结构性改革、供需两端发力来解决和完善。针对热点城市高房价对优质产业和人才的挤出效应，已经有不少关注。而对于三四线城市由于楼市难以提振给当地经济带来的下行压力，也是当前摆在这些城市面前最现实的问题。

　　2016年以来，在“去库存”的大背景下，一些针对房地产市场的调控措施体现了分类调控、分城施策的原则。比如，针对非限购城市实行首套房首付比例的下调和贷款利率的优惠。也就是说，除了一线城市之外都将执行更加优惠的政策。根据市场的反应，首付和贷款利率的优惠确实给去库存带来了一定效应，楼市出现了回暖态势。从总体而言，三四线城市的楼市仍处于较为漫长的去库存过程中。很显然，本轮调控更为显著的结果是，能够享受优惠政策的一线城市周边的一些区域，以及一些热点的二线城市的房价实现了快速攀升。

　　造成当前楼市分化的重要原因是大城市与中小城市在公共服务、收入水平、就业机会等方面的差异，中小城市的吸引力不足，人口向大城市过度集中。完善中小城市的各项条件，扩大中小城市的吸引力，实现大中小城市的协调发展，能够有效分散一些城市的过热。从房地产行业的角度分析，房地产市场的供给侧改革，亟待探索一些制度性改革，包括土地供应制度、土地招拍挂制度、集体建设用地入市制度，以及促进现有城市存量土地进入到供应体系当中的一些制度。解决居住需求的手段不仅有购买，还有租赁。出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，强调建立租购并举的住房制度。

　　9.行业垄断

　　我国宪法规定：“城市的土地属于国家所有”，政府高度垄断建设用地供应一级市场，这就是典型的土地市场垄断。很多地方政府设立土地储备中心代表政府经营国有土地资产，负责统一收购、统一开发、统一储备，并交由土管部门统一供应，禁止企业内部房地产公司利用企业自有的土地进行房地产开发。土地一级市场(征地)的政府垄断和二级市场(建设用地)“一口进一口出”政策，使得地方政府拥有了控制土地供给规模、节奏、地段、用途结构的绝对垄断权力。二是地产商集中度较高。目前房地产行业的两大门槛——土地和资金逐渐提高。房地产项目资本金比例上调与实力较弱的企业从金融机构获得资金的难度也加大。与此同时，国家规定经营性土地出让必须采取“招、挂、拍”方式，在与资金实力雄厚的大开发商竞争中，中小开发商不易获得土地。

　　2016年前三季，房企资产规模普遍提升，总资产超过1千亿以上的巨型房企达14家，50亿以下的仅有5家，100亿以下的共有13家。以上市房企销售商品和提供劳务收到的现金在全国商品房销售额中的占比代表集中度，截至2016年三季度末，TOP10房企的占比提升至7.49%，比去年同期的6.98%提升0.52个百分点，同时比去年同期集中度提升率扩大0.16个百分点，集中度加速攀升。在行业利润率逐渐走低的大背景下，未来行业集中度将持续向上。《2016年1-11月中国房地产企业销售TOP100》榜单显示，目前已经有10家开发商销售额突破千亿，分别是恒大、万科、碧桂园、绿地、保利、中海、融创、华夏幸福、万达、绿城。其中，恒大、万科销售额已经超过3000亿，而碧桂园在前11月销售额也已经达到2880.4亿，年底达到3000亿几乎没有悬念。

　　伴随行业门槛提高加不少中小企业在这一轮竞争中开始退出，“大鱼吃小鱼”现象越来越多，收并购成为了今年房企快速扩张规模的重要途径。房企在收并购之后规模的快速扩大，并购企业的项目迅速融入并表，是2016年部分房企业绩大幅提升的原因之一。今年9月，中海整合中信地产及中信泰富绝大部分物业项目，通过并表使得其销售额大增。而融创今年先后收购莱蒙国际、融科智地多个项目，本月已将融科7-11月的销售业绩并表。此外，金地、保利、绿地等整合并购还在进行，若未来得以并表，将给这些企业的规模和销售业绩带来进一步的增长。除了并购外，城市选择成为今年房企是否成功卡位的另外一个关键。以融创为例，作为新晋千亿房企，销售规模增长依靠的是对进入城市的选择。由于其产品定位中高端以及货值重仓在一二线城市，今年的去化速度较好，因此取得不错销售业绩。

　　2016年一二线核心城市土地市场竞争激烈，地价节节攀升，小型房企几乎无力承担高昂的土地成本，优质土地资源不断向大型房企倾斜，行业处于洗牌阶段。2017年行业若震荡下行，小型房企或将面临生存危机，目前阶段小型房企应积极清货。目前看来今年销售排名格局产生的明显变化的可能性不大，从未来长期看，房企还是会选择经济、人口、产业优质的城市布局，城市竞争还会更加激烈。

　　其三是房地产产品的自然垄断。与普通消费品不同，房地产产品是多种因素的综合体，如地理位置和空间、通风采光、配套设施、物业管理、开发商资质等，其中地理位置和空间最为重要的构成要素之一，这使得房地产具有不可复制性，形成其自然垄断性。其四是房地产市场信息的垄断。房地产市场信息不透明是影响房地产市场和谐发展的重要因素。对于房地产市场信息，如交易量、价格等等采取内部小范围掌握，对外严格封锁的政策，使得老百姓不能及时把握市场动向。其五是房地产商品中商品住房供给方式的垄断。新建住房的供应基本上由房地产开发商独家垄断，开发商获取土地后，进行规划设计、建筑施工等流程生产出商品房屋出售给购房者。房地产市场上缺少单位集资建房、私人合作建房等有效替代方式，房地产产品供给方式为单一的垄断局面。

　　10.房地产税

　　房地产税这几年叫的非常凶，最后都是狼来了，结果就是没来。2016年11月，最新调整过的十二届全国人大常委会立法规划向社会公布，包括房地产税法在内的34项立法任务进入其中，这意味着备受关注的房地产税法已正式列入中国立法规划。北京大学法学院教授、中国财税法学研究会会长刘剑文称，本届人大任期是到2017年底，因此，预计房地产税法最快将在2017年底前通过，慢的话可能会在2017年底提交审议，在下一届人大任期内通过。房地产税法2017年有望向社会公开征求意见，进展顺利的情况下，会在2017年年底审议。审议需要一定的时间，如果各方形成共识，在2017年通过不是没有可能，最近两三年通过可能性非常大。

　　房地产税的正式开征至少需要四个基本条件：不动产统一登记制度、个人住房信息系统联网、70年土地使用权问题解决和房地产税立法。首先，从立法来讲，房地产税立法通过后并不意味着就马上开征。从不动产登记看，按照官方国土部的总体计划：2014年建立统一登记的基础性制度，2015年推进统一登记制度的实施过渡，2016年全面实施，2018年前，不动产登记信息管理基础平台投入运行，不动产统一登记体系基本形成。从个人住房信息系统联网，40个城市的住房信息联网工作已经完成（最近媒体报道称60个城市已联网）。下一阶段的目标是，同时实现500个城市联网。按照官方口径，不动产登记信息管理基础平台投入运行，不动产统一登记体系基本形成是在2018年前完成。从70年土地使用权看，改革需要长时间。

　　老谢对过去六的中国房地产市场判断基本正确，可以用数据与市场作为证明。2011年-2016年中国房地产市场波动期分别为2011年降火年：高位震荡、逐步平稳。2012年逆转年：探底筑底、企稳反弹。2013年奇迹年：震荡上行、有惊无险。2014年退烧年：高位震荡、逐步降温。2015年见底年：探底平稳、复苏上行。2016年回暖年：政策利好、市场向上。老谢预计2017年降温年：高位盘整、平稳回调。2018年回升年：探底企稳、复苏上行。毫无疑问，2016年中国楼市创造一个个新的纪录，房价、地价、销售额、销售面积、千亿房企....预计2017年中国楼市将延续2016年分化、调控的趋势，高位盘整、平稳回调。

　　对比看，老谢认为，2016年中国房地产市场比2015年的变化更加明显，主要是经济增长降速下行、楼市、土地市场过火过热、地价与房价上涨过快。其一是经济增速由微下调到微下降、宏观政策由货币刺激转投资刺激。其二是楼市变化由快速升温到过火过热、调控政策由全面放松到局部收紧、市场发展由城市统一到城市分化、房价由小幅上涨到局部暴涨。其三是土地市场由小步降温到局部疯狂，地价由大幅上涨到大幅度暴涨。其四是房企由积极去库存到主动抢地王。其五是资金面由量宽松到流动性过剩。其六是供应由过剩到下降。